Dlaczego mieszkania są takie drogie?

Drukuj

Dlaczego mieszkania są takie drogie?

Jednym z największych błędów jest sądzenie programów politycznych i rządowych na podstawie ich zamiarów, a nie rezultatów.
– Milton Friedman

Wprowadzenie

Rząd Najjaśniejszej Rzeczpospolitej postanowił ulżyć młodym ludziom zadłużającym się na połowę zawodowego życia, aby kupić mieszkanie. W tym celu powoła do życia od 2014 r. nową instytucję biurokratyczną, a wraz z nią dosypie kolejne grudki do rosnącej góry legislacji. Doprawdy, intencje godne najwyższej pochwały. Któż nie chciałby poprzeć tak szczytnych celów jak rodzina na swoim czy mieszkanie dla młodych?

Jednak pozostawmy na boku te szczytne intencje i pochylmy się nad ekonomicznymi konsekwencjami tego typu rządowych programów i regulacji rynku mieszkaniowego w Polsce. Często bowiem jest tak, że „dobrymi chęciami (władzy) piekło jest wybrukowane”. I ten przypadek, jak spróbuję udowodnić, nie jest odmienny. Uprzedzając zarzuty „intencjonalistów”, jakoby mój tekst był wymierzony przeciwko pomocy potrzebującym czy też jest zwykłym lobbowaniem w interesie deweloperów, od razu zaznaczę, że nie tylko nie pracuję w branży deweloperskiej i nie mam z nią żadnych powiązań, ale co więcej – sam jestem młodym człowiekiem, który przygotowuje się do założenia sobie kredytowej pętli na szyję na najbliższe 30 lat. Spróbuję zatem wykazać, że obecne rozwiązania prawne służą istniejącym deweloperom kosztem konsumentów i potencjalnej konkurencji, która chciałaby wejść na rynek. Programy rządowe są w znacznej mierze redystrybucją od biednych do bogatych. A całość tego systemu przede wszystkim służy samej władzy i urzędnikom, których zatrudnia do realizacji programów i wcielania w życie regulacji.

Reżimowa niepewność

Przypuszczalnie najbardziej odstraszającym czynnikiem w inwestowaniu w nieruchomości jest ryzyko polityczne. Nawet jeśli inwestycje w nieruchomości są opłacalne, to inwestorów może zniechęcać (a w konsekwencji zachęcać do inwestowania w alternatywne aktywa) ryzyko polityczno-biurokratyczne oraz ryzyko wynikające z niestabilności gospodarki. Takie działania władz, jak cofnięcie pozwolenia na budowę, zniechęcają potencjalnych inwestorów nieruchomości, ale i podnoszą koszt przyszłych inwestycji, gdyż takie ewentualności muszą być szacowane w kosztorysach. (Z kolei tym, jak manipulacje podażą kredytu wpływają niekorzystnie na stabilność gospodarki, zajmuje się austriacka szkoła ekonomii co najmniej od stu lat, więc tylko przypomnę, że to władza monetarna jest głównym winowajcą braku stabilności). Inwestycja w nieruchomości zwraca się dopiero po kilku latach, więc marża musi obejmować ten czas i związane z nim ryzyko. Sami deweloperzy przyznają, że ich marże mogłyby być niższe, gdyby tego typu inwestycje nie były obarczone tak dużym ryzykiem jak obecnie. Rezultat jest taki, że istnieje mniejsza podaż mieszkań: konsumenci tracą, bo mniejsza ilość mieszkań to wyższa cena, a istniejący deweloperzy zyskują, gdyż nie wchodzi na rynek potencjalna konkurencja.

Bariery wejścia

Ryzyko to nie jedyna bariera wejścia na rynek nieruchomości, która osłabia konkurencję. Jest oczywiście cała gama „naturalnych” barier: trzeba zdobyć umiejętności, know-how, zatrudnić kompetentnych pracowników, dotrzeć z konkurencyjną ofertą do klienta itd. Jednak przede wszystkim, aby zostać deweloperem trzeba posiadać odpowiednie uprawnienia. Koszt ich uzyskania jest główną „nienaturalną” przeszkodą ograniczającą konkurencję. Koszt prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce jest także barierą wejścia, a ten — jak wiemy z badań łatwości prowadzenia biznesu Banku Światowego — do najniższych nie należy (mimo nieznacznej poprawy w tym roku).

W czasie prosperity często słyszy się, że za wysokie ceny mieszkań jest odpowiedzialna chciwość deweloperów. Jednak w czasie kryzysu ogrom kosztu budowy jest widoczny lepiej. Popyt na mieszkania spada, w wyniku czego ceny mieszkań spadają, a wraz z nimi widać spadek opłacalności nowych inwestycji. Koszta są zbyt wysokie w stosunku do cen rynkowych. Dlatego też deweloperzy nie mają ekonomicznego bodźca do produkcji (motywu zysku). Rezygnują z inwestycji — przez co mieszań jest mniej, a więc stają jeszcze mniej dostępne.

Analiza kosztów

Analizę kosztu należałoby zacząć od faktu, że mieszkania są objęte 20-procentową stawką VAT. Pierwszym krokiem jaki mógłby zrobić rząd, aby zmniejszyć ceny mieszkań jest likwidacja bądź zmniejszenie tego podatku (naturalnie po ówczesnym zredukowaniu adekwatnych wydatków). Do 2013 r. materiały budowlane można było odpisać od podatku, niestety aby łatać dziurę budżetową rząd postanowił zlikwidować tę ulgę. Fakt ten również wpłynie znacząco na ceny mieszkań.

Znaczną część kosztu budowy stanowi zatrudnienie pracowników i kupno materiałów. Za drożyznę tych „czynników produkcji” również w znacznej mierze odpowiedzialny jest rząd. Wykwalifikowanych pracowników jest coraz mniej, bo państwowy system edukacji kształci młodzież na humanistów. W efekcie humanistów jest za dużo, więc są bezrobotni, a inżynierów i pracowników budowlanych jest za mało, przez co „robocizna” jest droga. Dodatkowo praca robotników jest opodatkowana podatkiem dochodowym i składkami, co jeszcze zwiększa koszt zatrudnienia. Na domiar złego inżynierowie budownictwa i architekci są zawodami koncesjonowanymi przez rząd, co jeszcze bardziej ogranicza podaż wykwalifikowanej kadry na rynku (choć Ministerstwo Sprawiedliwości zaprojektowało ustawę mającą na celu deregulację tych zawodów).

Zasoby są ograniczone, materiały budowlane także — podnosząc koszt budowy mieszkań dodatkowymi regulacjami (np. ochrona lokatorów), które nie występują w innych gałęziach przemysłu budowlanego, przekierowuje się te zasoby na inne inwestycje: galerie, aquaparki, fontanny itd. Mniej zasobów zostaje na budowę mieszkań. Dodatkowo strumień pieniędzy unijnych zasilających kasę samorządów, które wydają pieniądze na tego typu obiekty, również podnosi popyt na materiały budowlane – w wyniku czego te stają się droższe. Mniej zasobów zostaje na budowę mieszkań, a więc wyższe są ich ceny. Nieuchronne prawo niezamierzonych konsekwencji.

Plany zagospodarowania przestrzennego i inne regulacje

Badania ekonomistów dowodzą, że największa odpowiedzialność za wysoki koszt mieszkań i ich najmu wynika z regulacji. Potwierdzają to także doświadczenia deweloperów: – jak pisze Marek Wielgo, ekspert Gazety Wyborczej ds. rynku nieruchomości:

Prawdziwą zmorą jest biurokracja wynikająca głównie z braku planów zagospodarowania przestrzennego. Według Polskiego Związku Firm Deweloperskich koszty pośrednie, które wynikają z długiego czasu przygotowania inwestycji, mogą podwyższyć koszt budowy metra kwadratowego mieszkania. Jeśli zwłoka wynosi rok — nawet o 5 proc., co np. w Warszawie może oznaczać blisko 400 zł na metr.

Problem braku planów zagospodarowania przestrzennego sprowadza się do największego absurdu biurokratycznego w prawie budowlanym, a mianowicie: pozwolenia na budowę i dokumentów powiązanych. Jest to problem na tyle odczuwalny przez przeciętnego obywatela, że parlamentarzyści od długiego czasu zapowiadają zajęcie się tą sprawą. Pozwolenie na budowę jest jednym ze wskaźników rankingu „Doing Business” Banku Światowego – biorąc pod uwagę tylko ten wskaźnik Polska zajęła „zaszczytne” 161 miejsce w 2013 r.

Cześć regulacji podnosi koszt wybudowaniu domu, ponieważ nakłada na dewelopera wymagania dotyczące ochrona środowiska i jakości mieszkań. Odbija się to niestety na najbiedniejszych, ponieważ potencjalne tańsze mieszkania niespełniające takich wymagań po prostu nie powstaną.

Ograniczenia dotyczące zagospodarowania gruntów jest kolejnym problemem. Część działek, zanim będzie można legalnie na nich postawić dom, trzeba „odrolnić”, co znów podnosi ceny gruntów budowlanych — ceny domów zatem rosną.

Ustawa deweloperska

Sejm RP dnia 16 kwietnia 2011 r. uchwalił ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (potocznie nazywaną ustawą deweloperską). Jej efekty wchodzą w życie od początku tego roku, a wraz z nimi jej nieuchronne skutki ekonomiczne. Nowa ustawa wprowadza nowe regulacje i nakłada nowe obowiązki na deweloperów. Deweloper musi pokryć koszta prowadzenia specjalnych rachunków bankowych, przygotowania i dystrybucji prospektów informacyjnych oraz koszta notarialne. Koszta te, rzecz jasna, odbiją się na cenach mieszkań. Dodatkowym problemem jest to, że dostęp do tych rachunków jest ograniczony i kosztowny. Duże firmy deweloperskie mogą negocjować warunki usług bankowych. Mechanizm ten wyprze małe firmy z rynku deweloperskiego. Ograniczona konkurencja zwiększy marże deweloperów i obniży motywację deweloperów do poprawiania jakości swoich produktów. Jest to więc dość specyficzna forma ochrony lokatorów.

Jednak zdecydowanie największym zaskoczeniem jest fakt, że w odpowiedzi na te wysokie koszta budownictwa spowodowane przez regulacje rządowe, rząd zdecydował się na subsydiowanie kredytobiorców, a wraz z nim na kolejne regulacje i kolejne niekończące się pasmo niezamierzonych porażek takich programów. Potwierdza to tylko tezę Ludwiga von Misesa, że „Wszelkie odmiany ingerencji (rządowej) w zjawiska rynkowe nie tylko nie pozwalają osiągnąć zamierzonego przez ich autorów celu, ale na dodatek powodują, że zaistniała sytuacja nawet z ich punktu widzenia jest mniej pożądana, niż poprzednia, którą zamierzali zmienić”.[1]

Rodzina na swoim

Pierwszym takim programem rządowym była „Rodzina na swoim” wprowadzona na mocy ustawy z 8 września 2006 r. o finansowym wspieraniu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania. Negatywne skutki tego programu na rynek mieszkaniowy były powszechnie omawiane w prasie głównego nurtu. Ale przypomnijmy najważniejsze skutki.

Subsydiowanie kredytobiorców sprawia, że popyt na mieszkania rośnie, a przy ograniczonej podaży oznacza to, że ceny mieszkań także muszą rosnąć — w wyniku czego paradoksalnie mieszkania stają się mniej dostępne (przynajmniej dla tych, którzy objęci programem nie byli). Ale to nie wszystko. Subsydiowanie kredytu przyczynia się do powstawania baniek spekulacyjnych na rynku mieszkań (taki scenariusz zrealizował się w ostatnich latach m.in. w Hiszpanii). Subsydiowanie kredytu także podnosi cenę samego kredytu (gdy więcej osób stać na kredyt, a jego „ilość” jest stała to nieuchronnie musi wzrosnąć jego cena) — na czym zyskują przede wszystkim banki.

Wygaszenie dopłat po jakimś czasie może być zagrożeniem dla wypłacalności preferowanych kredytobiorców. Dodatkowo inwestorzy zaczęli nowe projekty z myślą o przyszłych klientach korzystających z programu — wygaszenie programu może spowodować brak zbytu na budowane mieszkania. Oczywiście mieszkania wybudowane „pod program”, które się teraz nie sprzedadzą, zostały wybudowane kosztem mieszkań, na które mógłby być realny popyt. Prawdopodobne jest, że część mieszkań będzie stała pusta, bo deweloperzy nie znajdą na nie żadnych nabywców (malinvestments).

Wymagania narzucone kredytobiorcom niejednokrotnie prowadziły do nadużyć. Narzucone warunki prowadziły czasami do kuriozalnych sytuacji, kiedy po to, aby skorzystać z ulgi, ludzie zawierali fikcyjne małżeństwa lub rozwodzili się. Znane są także przypadki, gdy deweloperzy omijali wymagania programu, aby zakwalifikować swoją ofertę. Być może za „przekręty” deweloperów będą musieli odpowiedzieć także sami beneficjenci programu. Jedno jest pewne – koszta kontroli programów i egzekucji związanych z nimi praw spadną na podatników.

Mieszkanie dla młodych

Mieszkanie dla młodych” — bo tak będzie się nazywał nowy program rządowy będący kontynuacją „Rodziny na swoim” — nie tylko powtarza wszystkie błędy swojego poprzednika, ale nawet je pogłębia. „Rodzina na swoim” przynajmniej dotowała głównie rynek wtórny (tańsze mieszkania — mniej zamożni nabywcy), nowy program rządowy będzie dotował nabywców nowych mieszkań (droższe mieszkania — zamożniejsi nabywcy). Poza młodymi i względnie zamożnymi ludźmi, oczywistym wygranym w tym programie będą deweloperzy, którzy zyskają kosztem sprzedawców mieszkań na rynku wtórnym. Zyskają na programie również zleceniobiorcy deweloperów, ale ich zysk będzie w istocie stratą firm wyspecjalizowanych w drobnych remontach i pracach instalacyjnych. Przegranymi są wszyscy inni, którzy na ten program łożą (w tym ludzie znacznie ubożsi od beneficjentów tych programów). Co ciekawe, społeczeństwo zdaje sobie sprawę z faktu, że sytuacja ta nie jest uczciwa.

Oczywiście nie jesteśmy w stanie przewidzieć wszystkich skutków programu, który dopiero wejdzie w życie, ale możemy pochylić się nad przewidywanymi przez rząd konsekwencjami tego programu. Jak ocenia dokument rządowy:

Zdolność kredytowa osoby z dzieckiem poprawi się o 15 proc. Dodatkowe wsparcie otrzymają osoby lub małżeństwa, które w ciągu 5 lat od dnia nabycia mieszkania finansowanego w ramach ustawy urodzą lub przysposobią dziecko, będące trzecim lub kolejnym dzieckiem w rodzinie. W ich przypadku ostateczna miesięczna rata spłaty kredytu obniży się o 20 proc. w stosunku do kredytu nieobjętego finansowym wsparciem.

To bardzo istotny impuls ekonomiczny dla młodych polskich rodzin, żeby chciały mieć dzieci” — ogłasza minister transportu Sławomir Nowak. I w tych słowach prawdopodobnie czai się rzeczywisty, aczkolwiek utajony, cel programu. Choć rozsądek podpowiada, że znacznie łatwiej byłoby młodym parom mieć dzieci, gdyby rząd nie ingerował w rynek mieszkań.

Jak w przypadku „Rodziny na swoim”, tak i w nowy program podniesie ceny kredytu, co zauważa sam rząd, ale nie mówi tego wprost:

 (…) instytucje kredytujące będą obciążone dodatkowymi obowiązkami administracyjnymi wynikającymi z konieczności dokonywania pewnych czynności związanych z funkcjonowaniem programu (weryfikacja wnioskodawców, przekazywanie dokumentów do Banku Gospodarstwa Krajowego, stworzenie lub dostosowanie systemów raportowania o wynikach programu). Jednocześnie zaproponowane rozwiązania zwiększą liczbę potencjalnych kredytobiorców, którzy dotychczas nie dysponowali odpowiednią zdolnością kredytową.

Dodatkowe koszta zostaną w jakieś części przerzucone na kredytobiorców, a wzrost popytu spowoduje wzrost cen.

Ponadto na programie rzecz jasna zyska biurokracja:

 Koszty dodatkowych czynności wykonywanych przez BGK, w tym również ewentualne koszty zatrudnienia dodatkowych osób do obsługi programu, będą finansowane z Funduszu Dopłat.

Jakie będą konsekwencje ekonomiczne programu? Według rządu, rzecz jasna, będą one „same pozytywne”:

Ustawa będzie pozytywnie wpływać na podmioty inwestujące na rynku mieszkaniowym (głównie deweloperzy i spółdzielnie mieszkaniowe). Przyrost liczby potencjalnych klientów może się przerodzić w zwiększenie liczby nabywanych mieszkań na rynku pierwotnym, co jednocześnie może się okazać impulsem propodażowym. Należy przy tym podkreślić, że ze względu na określone w ustawie sposoby ograniczania cen mieszkań [podkreślenie moje] nabywanych w celu uzyskania finansowego wsparcia, planowane zwiększenie popytu nie powinno przełożyć się na wzrost cen rynkowych. Możliwa jest nawet sytuacja spadku cen rynkowych, ze względu na dostosowanie przez inwestorów oferowanej podaży do narzuconych ustawowo ograniczeń cenowych.

Surrealizm ekonomiczny głoszony w tym paragrafie zdaje się negować minister w kancelarii premiera Adam Jasser (sekretarz i członek Rady Gospodarczej), który otwarcie mówi, że rząd zdecydował się kontynuować subsydia pomimo wzrostu cen przez nie powodowanych:

Mieliśmy dylemat: czy państwowe dopłaty pomogą młodym, czy zaszkodzą, bo przez nie ceny mieszkań wzrosną. Zdecydowaliśmy, że warto kontynuować interwencję po „Rodzinie na swoim”, by pomóc tym, których na zakup mieszkania nie stać.

Kontrole cenowe

Ale nawet gdyby udało się rządowi tymi magicznymi „określonymi w ustawie sposobami ograniczania cen mieszkań” doprowadzić do swojego zamiaru, to efekt byłby jeszcze gorszy niż w przypadku wzrostu cen. Negatywne skutki kontroli cen w ekonomii znane są od niepamiętnych czasów. Można o nich przeczytać w każdym podręczniku ekonomii.

Kontrola cen ogranicza podaż nowych mieszkań i właściwie sprawia, że są one mniej dostępne. Kontrola cen działa w istocie jak podatek od sprzedaży, ponieważ deweloperzy sprzedają część swoich mieszkań z mniejszym zyskiem niż na wolnym rynku.

Aby zachować normalne marże zysku, deweloperzy przerzucają ten „podatek” na swoich klientów.

Elastyczność popytu i podaży określa dokładnie, jak obciążenie wpłynie na ceny, ale wynikiem jest niemal na pewno wyższa cena mieszkań. Dodatkowo kontrola cen prowadzi do zmniejszenia ilości nowych przedsięwzięć. Mniejsza opłacalność inwestycji oznacza słabszy motyw zysku — w rezultacie inwestorzy skłaniają się ku alternatywom. W rezultacie mamy zaostrzenie niedoborów i ograniczoną mobilność, które nie są najlepszymi sposobami, żeby pomóc potrzebującym.

Kontrola cen w tym wypadku przyjmie postać zakazu odsprzedaży (do 3 lat)- skutkiem będzie zablokowanie aprecjacji kapitałowej mieszkania, co prowadzi do przedłużenia okresu, w którym rodzina zamieszkuje dane mieszkanie, niż w przypadku gdyby nie było takiego ograniczenia. Rezultat jest taki, że istnieje mniejsza ilość mieszkań na rynku, a to nie służy tym, którzy chcieliby kupić mieszkanie — oczywiście najgorsze skutki odczują nabywcy marginalni.

Wreszcie kontrola cen skutkuje stworzeniem struktury bodźców skłaniającej obywateli do omijania prawa, ponieważ czyni nielegalną okazję dobrego zarobku. Pomijając aspekt demoralizujący takiego bodźca, to należy uwzględnić fakt, że rząd zwyczajnie musi poświęcić wiele zasobów, aby sprawniej nadzorować ograniczenia.

Programy subsydiów rządowych w istocie są w znacznej mierze redystrybucją od biednych do bogatych. Pomijając fakt, że najbardziej zyskują na nim deweloperzy, to nawet ci młodzi ludzie, którzy skorzystali z takiego programu, też nie są najuboższą częścią społeczeństwa. Rzesze ludzie ubogich, którzy nie mają wystarczających środków i wystarczającej zdolności kredytowej, czy z innych powodów są wykluczeni z udziału w programie, muszą dopłacać do kredytu na mieszkanie ludzi znacznie zamożniejszych od siebie.

Filtracja

Więc może zasadnym byłoby opodatkowanie drogich mieszkań po to, by wspierać tanie? Takiemu rozwiązaniu pewnie bliżej byłoby do zasady „sprawiedliwości społecznej” niż obecnemu, ale ono także nie byłoby wolne od negatywnych skutków ubocznych. Choć większość ludzi nie jest tego świadoma, to budowanie luksusowych apartamentów także wpływa korzystnie na rodziny niezamożne. Dzieję się tak, ponieważ przyszły mieszkaniec takiego apartamentu zazwyczaj zwalnia swoje stare, zwykle tańsze mieszkanie — to mieszkanie z kolei wykupuje od niego biedniejsza rodzina, zwalniając swoje poprzednie, jeszcze tańsze mieszkanie itd. Ten łańcuch „przeprowadzek” ekonomiści nazywają „filtracją” (ang. filtering), ponieważ każdy nowy luksusowy dom „filtruje w dół” istniejące mieszkania do uboższych warstw społeczeństwa. Dlatego uwalnianie rynku mieszkań dowolnego typu powoduje zwiększenie ilość dostępnych mieszkań dla osób niezamożnych. Jeśli nowa budowa jest wstrzymywana lub spowalniana, ten proces jest tłumiony. Bez nowych domów, ludzie o wysokich zarobkach składają oferty na istniejące domy, zwiększając popyt na nie, a więc zwiększając ich cenę. Najpewniejszym sposobem poprawy dostępności mieszkań to po prostu zlikwidowanie przepisów ograniczających powstawanie nowych, dowolnych mieszkań.

Państwowe budownictwo?

Więc skoro dopłacanie do mieszkań przynosi tyle szkód, to może lepiej, żeby rząd sam je budował i nimi zarządzał? To też jest szczytny cel, który niesie za sobą cały szereg negatywnych konsekwencji. Budownictwo rządowe jest pozbawione motywu zysku, a co gorsza, ponieważ nikt nie jest właścicielem takich mieszkań, nikomu nie zależy na jego długoterminowej pielęgnacji. Mieszkania publiczne często tworzą efekt getta, gdzie rodziny najsłabiej uposażone skumulowane w jednym miejscu tworzą obszar biedy i przestępczości. Wiele badań dowodzi, że tego typu programy rządowe są skrajnie nieefektywne.

Doskonale to zagadnienie opisał już w 1884 r. Herbert Spencer w swoim słynnym dziele „Jednostka wobec Państwa”:

Urzędy municypalne, czyniąc się budowniczymi domów, zniżają nieuchronnie wartość domów odmiennie budowanych i powstrzymują budowę innych. Każdy przepis odnoszący się do sposobu budowania i rozkładu mieszkań zmniejsza korzyści budowniczego i przymusza go do użycia swego kapitału tam, gdzie zyski nie są w ten sposób zmniejszane. Podobnie właściciel widząc już, że małe domy nakładają nań więcej pracy i wiele strat mu przyczyniają, a nadto podlegają uprzykrzonemu nadzorowi i wtrącaniem się administracyjnym, i z kosztów stąd wynikających wnosząc, że własność jego z dniem każdym zdaje się lokacją mniej korzystną, zmuszonym jest do jej sprzedaży. (…) Jakiż będzie niechybny tego wynik? Oto ponieważ budowanie domów, a zwłaszcza małych, napotykać będzie coraz większe trudności, przeto władza miejscowa będzie jeszcze więcej naciskaną o zaradzenie brakowi.[2]

Sprawiedliwość społeczna?

Wątpliwe jest też uzasadnienie tej redystrybucji na gruncie tzw. „sprawiedliwości społecznej”. Ubodzy z całego kraju, płacąc podatki, dopłacają do kredytów na mieszkania względnie zamożnych ludzi. Opis standardu przykładowego osiedla mieszkań zbudowanych zgodnie z wymaganiami programu wygląda tak:

 Do dyspozycji nowych mieszkańców osiedla będzie istniejąca już infrastruktura, m.in. boiska, place zabaw, sala fitness, świetlice, kameralne patia, liczne dziedzińce, a także centralny plac otoczony pergolą. Teren całego osiedla jest ogrodzony i strzeżony, a wejścia i wjazdy całodobowo kontrolowane. Mieszkańcy przez domofony mogą łączyć się z portiernią i ochroną, a także z panelami wejściowymi — na osiedle i swoją klatkę schodową. Monitoring jest połączony z odbiornikami telewizyjnymi, w których można oglądać obraz np. z placu zabaw.

Zdaje się, że to nawet według kryteriów socjaldemokratycznych nie jest fair, gdy ktoś, kto zarabia minimum krajowe, jest zmuszony dopłacać do luksusów ludzi, którzy są od niego znacznie zamożniejsi. Trzeba przyznać, że nawet John Rawls nie uznałby takiego mechanizmu jako spełniającego założenia kryterium „sprawiedliwości społecznej”, nie wspominając już nawet o klasycznych kryteriach sprawiedliwości, której z zasady nie da się pogodzić z mechanizmem redystrybucji.

Teoria wyboru publicznego

Zastanawiające jest, jak to możliwe, że względnie zamożna młodzież, która jest mniejszością w Polsce jest subsydiowana przez względnie ubogą większość? Odpowiedź na tą rozterkę daję nam teoria wyboru publicznego, która dowodzi, że w demokracji parlamentarnej nie wola większości ma rozstrzygające znaczenie, ale zmobilizowane grupy interesu, które stanowią istotną część elektoratu rządzących. Innymi słowy: politycy tymi programami kupują sobie przychylność potencjalnych wyborców w nadchodzących wyborach.

Czynniki rynkowe

Zatem czy za ciągły wzrost kosztu mieszkań odpowiedzialny jest tylko i wyłącznie rząd? Nie, nie tylko. Istnieją co najmniej jeszcze dwa inne czynniki, które wpływają na koszt nieruchomości — są to koszta gruntu oraz preferencje konsumentów.

Ziemia to dobro rzadkie, którego już raczej nie przybędzie. To, co błędnie przewidział Thomas Malthus odnośnie do żywności, ma prawdopodobnie dobre zastosowanie wobec ziemi. Żywności jest coraz więcej, dzięki naszej rosnącej produktywności. Niestety w tym przypadku ten mechanizm nie zadziała — wzrost produktywności nie zwiększy liczby gruntów, chyba, że doczekamy się osiedlenia na oceanach (seasteding) lub kolonizacji Marsa. Co nie oznacza, że uwolnienie rynku gruntowego nie poprawiłoby efektywności alokacji gruntów — mniejsze marnotrawstwo spowodowałoby wzrost liczby mieszkań.

Drugim czynnikiem są wymagania konsumentów. Mieszkania są obecnie znacznie wyższej jakości, więc więcej kosztują. Standard przeciętnego nowego mieszkania w ostatnich kilkunastu latach znacznie się poprawił. W ślad za znacznym wzrostem jakości musiał iść znaczny wzrost cen (choć w wartościach nominalnych wcale tak być nie musi). Jeżeli popyt na lepsze mieszkania jest większy to cena niestety musi rosnąć adekwatnie.

Konkluzja

Rządowe regulacje i kontrola są głównymi przyczynami drożyny i niedoborów. Przejście z rządowego centralnego planowania na rozproszone planowanie prywatne przyniesie pozytywne skutki — zarówno dla najemców, jak i kupców mieszkań wszystkich warstw dochodowych społeczeństwa, a najbardziej przysłuży się najbiedniejszym konsumentom. Każde podniesienie kosztu budowy mieszkania uderza bowiem przede wszystkim w najuboższych nabywców. Osoby, które nie przekonała moja analiza dotycząca skutków rządowych interwencji, niech przynajmniej wezmą sobie do serca otwierającą sentencję Miltona Friedmana: pamiętajmy o konsekwencjach.

[1] Ludwig von Mises, „Ludzkie działanie”, wyd. Instytut Misesa

[2] Herbert Spencer, „Jednostka wobec Państwa”, wyd. Hachette Polska, str. 56

Czytaj również